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订立二手房买卖合同前应注意的问题

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订立二手房买卖合同前应注意的问题

出处:中国名律师网

时间:2006-5-19 阅读38次

内容:

2000年6月，曾某通过房屋中介认识了卖主“陈某”，并在其陪同下查看了房屋，觉得比较满意，随后与“陈某”持房产证和买卖双方身份证到当地房产交易中心征询能否交易及如何交易，当得到肯定答复后，遂与陈某签订房屋买卖协议，办理过户登记手续并按协议约定支付了12万元房款。没过几日就在曾某思量如何装修时，出现了一位与“陈某”同名同姓的人，并告诉曾某这是他的房子，一个月前刚租出去。曾某即查验其房产证和身份证，发现先后二份房产证和身份证中，仅是身份证的照片和编码不同。
曾某立即向警方报了案，经查实，原来是假卖主租用陈某的房屋后，便持有自己“克隆”陈某的房产证和身份证到房屋中介挂牌销房。最后房屋交易中心终止办理过户手续，曾某终未能取得房屋所有权。
在上述事例中，姑且不论房屋交易中心是否存在审查不严的过错，应否承担赔偿责任，就购房者自身而言，面对二手房市场中鱼龙混杂的现象更要慎之又慎，特别应注意以下几个方面：
首先，要求卖方提供合法的产权书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及所购房产权来源和产权记录，其中包括房主、登记日期等。还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房屋有没有抵押以及共有人等，注意产权证上的房主与卖房者是否是同一个人。
其次，注意事先验明卖房者的主体资格，包括确认身份是否属实，是否具备法定的民事能力。
第三，弄清房子的其他“背景”。与大多数规划成小区的商品房的初次出售不同，二手房的买卖一般都是个案，房屋状况、价格都不一样。决定购买前，购房者应认真核实产权证所表明的面积与实际面积是否相符，实地察看房屋有无质量问题，诸如天花板是否有渗水的痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，还应询问小区保安水平、物业管理的服务及收费标准如何。
此外，购房者千万不要忘记了解要购买的房子已有多少历史，土地使用权期限还有多长，有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
最后还要提醒购房者，购买二手房时，千万不要轻信对方信誓旦旦的承诺或者个人信誉，二手房必须经房屋管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人。其他任何单位的保证、公证都不算完成交易，双方在完成过户手续前，购房款最好不要一次性付清。

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